新浪乐居讯（编辑李羽蒙）随着外来人口的集聚和土地市场的火爆，房租必然给在上海打拼的年轻人带来巨大的生活压力。上海楼市“3·25限购新规”中明确提出，要积极推进廉租住房和公共租赁住房并轨运行、多渠道筹措人才公寓住房。被政府和市场一致看好的长租公寓，是否具备绝对的高性价比，成为房屋租赁市场的“新贵”？ 房租相对市场价低廉有一定市场需求 小郑在静安区的一家公司工作，当前的月租达3600元/月。在了解长租公寓后，他决定在近郊区挑选一家品牌公寓，价格在1600元/月。“虽然上班距离远了些，但是性价比很高，也能省下不少开支。”这对于刚来上海打拼的小郑来说，也是无奈地选择。 在广灵二路的一家门店，4楼大厅摆放着供人休息和办公的沙发和桌椅，整体环境朴素整洁。店长带领乐居参观了两个一室一卫的单身公寓。房内电视、冰箱、洗衣机、微波炉等电器完备，面积约为40平米左右。“住在这里的大部分都是白领，一个房间最多可以住两个人，房租约为3800元每月。”该店长透露，“如果你现在不预定，房间应该很快就没了。”根据某中介官网查询到的租房信息，该区域的普通租房价格也在3000-4000元。 在彭浦的一家门店，乐居以租房者的身份来询问情况时，店长表示只剩下一间房间，并且还有4人已经预定来看房。店长告诉乐居，该店房租约为3250元/月，在友谊西村分店价格在2500元左右。乐居发现，该公寓附近几乎无任何房屋中介门面，周边住宅也很少见。 上海房屋租赁指数办公室认为，租房属于日常消费行为，不同于买卖交易的自住或投资属性，租赁市场中占比居多的外来人口，为节省租金开支，或选择延长出行时间住远郊，或缩小居住空间租小房，今年的新入职群体表现得更为明显。 “长租”公寓并不长最长租期仅一年 据乐居在各大品牌公寓的官网查询的信息，长租公寓并非想象中的“超长”租期，一位公寓店长告诉乐居，“最低半年起租，最长可以租一年，之后再续租。” 而目前一般市场上一般私房出租合约也基本是一年一签。如此看来，目前品牌长租公寓签约租期与市场一般租房并无二致。所谓“长租”优势无从谈起。 在支付方式上，租客可选择月付，甚至有的品牌公寓提供0押金租住服务。另外，此类品牌公寓不用缴纳其他费用，相对于传统门店35%月租的中介费用，也可节省不少开支。但也有网友反映，某品牌公寓的租房押金难以退还，或以各种理由被克扣。 同时，乐居在网上也发现部分网友对于长租公寓的吐槽，“关于性价比，这方面确实不是那么高。同样的价钱可以租到更大的房间。而且商电商水这方面也是个增加开支的部分。”乐居了解到，此类公寓都属于商业用电，电费是民宿用电的两倍多，约1.3元/度。另外，对于保洁不及时、绿化环境差、WiFi覆盖不到、家电损坏等问题都有网友给了差评。 近郊分布多于市区未来市场前景广阔 乐居走访了某品牌公寓的几家门店，所在位置都并不显眼，需通过导航仔细辨认路线，在周边寻找公寓标志才能发现。店长介绍，公寓的房间都是租用的，经过公司统一装修，宣传出售。 在暗访中乐居观察到，租客使用门卡进店、开门，乘坐专用电梯抵达住宿楼层，公寓房间内的基础生活设备完善，物品摆放紧凑。若租客个人物品较多，居住面积相对减小；若二人合租，空间则更加狭小。在一楼大厅的公共区域内，供租客休息、健身的设备都摆放有序，微波炉、传真机等设备也可使用，公寓还提供每月20元的自行车租借服务，保洁人员也在不时地打扫门店。 乐居还发现，大部分品牌公寓主要分布在近郊区，例如寓见公寓，大多门店租金虽低，仅在2000元以内，但都广泛分布在嘉定、松江、奉贤、宝山、青浦等郊区，即便在市区有门店，价位也并不比周边普通租房低，该品牌公寓在徐汇区虽有五家门店，但最贵的徐家汇房租达到10600元/月。其他的品牌公寓也都有类似的情况， 上海地区的长租公寓市场并未出现该行业的龙头标杆，像YOU+国际青年社区、未来域、相寓PARK等知名品牌公寓在沪开店数量还较少，尚处于起步阶段。宝山区的窝趣轻社区，作为铂涛集团旗下首个长租公寓品牌，目前仅在北上广各开了一家店面。 据相关机构的调查报告显示，一线城市中20-30岁以内的租房族占到76.4%，租金占月收入的30%到40%。上海租房市场早在2013年就突破1100亿元大关，日均5.5万人找房租赁，成为全国第二大公寓租赁市场。 在传统租赁市场，租客基本依靠中介或街头的租房信息找房，被骗或者信息不对称的现象时有发生；而租客的管理、租期的不稳定、房屋基础设施的维护也一直困扰着房东。正常情况下，除了租房和退房，租客与房主基本上不会碰面。 相较传统租房而言，长租公寓更偏重线上模式，使用一款手机APP就可以轻松解决租客的居住需求。乐居下载了“水滴管家”试用后发现，应用中包含了住房合同、账单收支统计查询等功能，对于租客和房主来说都可以一目了然。而“魔方生活app”还具有一键维修、缴费、保洁、洗衣、用车等生活上的服务，甚至开拓了魔方内部的社交圈，租客之间可以互相聊天、评论，打破了传统小区“门对门”都不认识的局面。 根据此类品牌公寓官网的描述，24小时监控保安、免费WiFi、免费保洁维修、代收快递等服务基本覆盖。 业内看法：长租公寓发展前景有待观察 长租公寓，作为新兴发展的房屋租赁方式，从诞生至今一直受到开发商、创客和租客的热捧。此前，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，从培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度、加强住房租赁监管等六个方面提出了培育和发展住房租赁市场的具体政策措施，其中，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房令人尤为关注。 业内人士认为，上海今年在租赁型公寓的配建上有一些新的动作，比如此前周浦、顾村等板块的土地出让较多，一定程度上说明政府正在有意识地推进租赁型用地的供应和项目开发。此后，这类长租公寓将会得到进一步的政策支持，以及房地产行业的投资开发，未来的市场前景还有待观察。 易居研究员智库中心研究总监严跃进表示，长租公寓的投资和开发符合政策导向，上海长租公寓的积极开发和投资，也基本上和上海的租赁市场等密切关联。从实际情况看，对于此类长租公寓的项目投资，能够享受到较好的政策优惠，自然也会使得各类机构投资者和个人投资者积极参与此类市场。大体上说，投资的方向正确，潜在收益也是比较高的。 另外，后续市场应该培育一些比较集中的长租公寓群体，比如说对于一些创业群体，可以适当给予相应的租赁优惠，政策层面从公积金缴付租金、提供更有针对性的物业配套、适当提供免租期、和创业空间等进行联合营销等出发，都会获得一个较好的市场认可和评价。
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