赵焕焱：华美顾问机构首席知识官、高级经济师、中瑞酒店管理学院酒店业研究中心特约研究员、中国智慧酒店联盟理事长、上海社会科学院旅游研究中心特约研究员、广西亚太酒店文化发展研究院特邀研究员、维也纳酒店集团高级战略顾问、星程酒店集团首席咨询顾问、中国饭店业采购供应协会首席信息官、美理集团专家团客座、美国科尔曼研究集团顾问团、海峡两岸酒店业营销管理高层峰会高级顾问、环球旅讯特约评论员、慧聪网中国酒店职业经理人俱乐部特聘顾问、中国饭店业采购供应协会顾问、中国饭店业采购供应协会网站高级顾问、中国酒店工程网及华成万盟酒店管理顾问有限公司首席管理顾问。 中国网3月17日讯 “不分前提和性质轻易认为酒店亏损为异常是不科学的。”华美顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱通过酒店产业大数据，为我们论及出酒店经营亏损和财务亏损两种亏损情况。他表示，一定时期内，这两种亏损也都是合理的。 3、净利润=毛利润-（利息、折旧、摊销、所得税、管理费、许可证费、特许经营费、物业租金、资本重置金、房产税、物业税、建筑保险、责任险、非员工保险、设备租赁、利息支出等非经营费用）。酒店税费近20种，其他包括企业所得税、印花税、车船使用税、房产税、土地使用税、、城镇土地使用税、义务植树统筹费、绿化费、公共场所空气质量检测费、垃圾处理费、残疾人安置费等。 5、净利润=运营利润+、-（非运营利息+资产出售+其他收益+税收+少数权益+附属公司权益+特别项目+会计变更+已终止运营业务+非经常项目）。 2013年度，美国上市酒店集团的有关数据为（单位：亿美元）希尔顿运营利润率13.74%、净利润率4.26%（营业收入97.35、毛利润（--）、运营利润13.38、净利润4.15）；万豪毛利润率13.41%、运营利润率7.80%、净利润率4.90%（营业收入127.84、毛利润 17.14、运营利润 9.97、净利润6.26）；喜达屋毛利润率68.54%、运营利润率15.13%、净利润率10.38%（营业收入61.15、毛利润41.91、运营利润 9.25、净利润6.35）；温德姆毛利润率52.21%、运营利润率15.95%、净利润率8.62%（营业收入50.09、毛利润26.15、运营利润 7.99、净利润4.32）；凯悦毛利润率21.53%、运营利润率4.80%、净利润率4.95%（营业收入41.84、毛利润 9.01、运营利润2.01、净利润2.07）；洲际毛利润率58.80%、运营利润率35.37%、净利润率19.55%（营业收入19.03、毛利润11.19、运营利润 6.73、净利润3.72）；精选毛利润率43.92%、运营利润率26.80%、净利润率15.61%（营业收入7.24、毛利润 3.18、运营利润1.94、净利润1.13）。 在美国上市的华住、如家2013年度各项指标分别为(单位：亿元人民币)：营业收入华住41.69、如家59.61；营业成本华住31.82、 如家48.67；毛利润华住9.87亿元、如家10.94；销售行政费用华住6.34、如家5.81；运营开支华住37.88、如家54.37；运营利润华住3.81、如家5.25；税前利润华住3.89、如家4.03；税后利润华住2.84、如家1.96；净利润华住2.80、如家1.96。 酒店亏损包括经营亏损和财务亏损，经营亏损就是毛利润（营业收入剔除人工、能耗、物耗等）为负，财务亏损是净利润（毛利润剔除还本付息、折旧、摊费等）为负。 酒店开业后6年甚至更多时间财务亏损是正常的，酒店作为商业地产有40年的经营时间，酒店的黄金收获期是开业后6至20年。酒店投资必须有必要的良性基础，包括酒店的股本金占30%至60%以避免还本付息压力过大、土地成本占总投资的30%至40%以避免投资成本过高。 资产重估之物业公平值收益与利润有关。例如2015年3月11日，万达酒店发展有限公司公告，2014年亏损约为1.76亿港元，比较2013年盈利1.91亿港元。减少主要是由于2014年录得投资物业估值亏损净额约1.21亿港元，而2013年则录得估值收益净额约9310万港元，而集团投资物业的公允价值减少主要由于福州商业中心区的商用物业竞争加剧所致。 自2005年1月开始实施的新会计制度，公司须每年按市值重估旗下投资物业的价值，重估后的市值差额作为盈利或亏损反映，直接影响公司盈利。如香格里拉2013年上半年未计算投资物业公平值收益前盈利2570万美元、下降66%，计入后净利润2.15亿元、同比上升8.49%。 国内房屋建筑物采用重置成本法的具体评估值＝重置全价×成新率；重置全价=建筑安装工程综合造价+前期费用及其他费用+资金成本+利润+销售费用；成新率=打分法确定的成新率×60%+年限法确定的成新率×40%。机器设备采用重置成本法评估价值 = 重置全价×综合成新率。 我们经常在酒店交易的资产评估及上市公司财报中看到递延所得税资产、递延所得税负债。如企业按照10年提折旧、但是税法要求按照20年提折旧，企业多提的部分是递延所得税资产；反之则是递延所得税负债。企业提折旧的程度与实缴所得税额有关，企业多提折旧致使税前利润减少从而减少了所得税。 二看季度同比不看月度同比，例如2015年春节2月19日，2014年春节1月31日，2013年春节2月10日，春节前10天酒店经营惨淡，没有可比性； 五看每间可供房收入（RevPAR），不看平均房价和平均出租率分开的比较，因为8000元房价会有20%的出租率，90%的出租率会有200元的房价。 关键经营指标每间可供房收入（RevPAR，等于平均房价乘以平均出租率，具有同口径持续可比性）。美国宾州大学乔-W-奥尼尔教授1999年至2002年期间考察千余家美国饭店后根据数据库用回归分析法得出营收水平评估标准，以单个客房每天的收入作，其资产价值为分母，在为1的情况下，分母分别为经济型720、中档规模634、全套服务948；全套服务中供餐饮910、不供餐饮1003。 酒店投资可行性评估和酒店交易都涉及资本化率，资本化率即投资回报率，酒店评估值等于净利润除以资本化率。酒店投资可行性评估和酒店交易又都涉及到净现值（NPV，Net Present Value）和内部收益率（IRR，Inner rate of return)。（朴子） 邵逸夫子女 |